Wiele osób zastanawia się jak to wygląda od strony liczb. Ponieważ mamy bardzo duże doświadczenie i sporą ilość informacji, byliśmy w stanie rozpisać kalkulację opłacalności dla różnych sytuacji:
Jeśli nie chcesz czytać wyliczeń, oto skrót: zakup gotówkowy przy wynajmie krótkoterminowym zwraca się w mniej niż 4 lata, a zakup kredytowy w nieco ponad 6 lat (z uwagi na koszty kredytu) dzięki zyskom z wynajmu oraz wzroście wartości nieruchomości.
Szybkie wyliczenie opłacalności zakupu mieszkania w Hiszpanii na przykładzie jednego z popularnych nadmorskich miast na Costa Blanca.
Za przykład na potrzeby wyliczeń weźmy zakup 2-pokojowego mieszkania z widokiem na morze w Benidorm (2 pokoje w Hiszpanii oznaczają salon,kuchnię + 2 dodatkowe osobne pokoje, zatem w Polsce byłoby to opisane jako 3 pokojowe).
Koszt zakupu: 220 tys euro.
Kwota jaką uzyskasz z wynajmu długoterminowo (1200 euro / mc, więc 14.400 euro / rok).
Kwota jaką uzyskasz z wynajmu krótkoterminowo (4000 euro / mc w sezonie wysokim (maj-październik) oraz 2000 euro w sezonie niskim (listopad-kwiecień). Zatem 36.000 euro / rok), ponieważ: 4000e x 6 + 2000e x 6 = 24000+ 12000 = 36.000 euro rocznie. Odejmijmy 6 tys euro kosztów. Zostaje 30.000 euro rocznie.
Uwaga – liczymy najgorszy scenariusz, tzn. Nieco niższe stawki i obłożenie, niż można uzyskać, ponieważ w praktyce często sezon wysoki trwa nawet do 9 miesięcy, a obłożenie potrafi wynosić ok 80-85% całego roku (obłożenie czyli dni w których apartament jest wynajmowany). Jak widać obecnie wynajem krótkoterminowy jest ponad 2x bardziej opłacalny (mimo kosztów obsługi nieruchomości tzn. sprzątania itd.), ponieważ podane wyżej kwoty są już „na czysto” po odliczeniu kosztów.
Wzrost cen wynajmu rok do roku – 7%.
Wzrost wartości nieruchomości rok do roku – 15%.
Teraz wyliczymy w jakim czasie otrzymasz kwotę równą termu, co wydano na mieszkanie
W ciągu zaledwie 5 lat Twój zysk z wynajmu wyniesie: 129 tys euro
A wartość Twojej nieruchomości wzrośnie o: 164 tys euro.
Łącznie daje to 293 tys euro.
Zatem nieruchomość na którą wydano 220 tys euro wygenerowała 293 tys zysku w ciągu 4 lat, co sprawia, że zwraca się z nawiązką (przy zakupie gotówkowym). Przy zakupie kredytowym oczywiście należy uwzględnić koszty kredytu, więc zwrot nastąpi po około 6-7 latach, co nadal jest najlepszym wynikiem na ten moment do osiągnięcia w takich kwotach w Europie.
Wyliczenia na papierze:
Zyski po 4 latach
1. 💰 Dochód z wynajmu: Rocznie. Dochód roczny podany powyżej (z 5% wzrostem cen wynajmu każdego roku)
1 rok 30 000 €
2 rok 31 500 €
3 rok 33 075 €
4 rok 34 728 €
Suma (za 4 lata)= 129 303 €
2. 📈 Wzrost wartości nieruchomości:
220 000 € × (1,15)^4 ≈ 384 000 € Zysk kapitałowy: 384 000 € – 220 000 € = 164 000 €
🧾 Podsumowanie po 4 latach:
Wniosek:
Inwestując 220 000 €, po 4 latach zyskujesz niemal 130 000 € z najmu i 164 000 € wzrostu wartości nieruchomości, co daje łącznie ~293 000 €. Inwestycja zwraca się całkowicie już po nieco ponad 3 latach, a w 4. roku generuje czysty, realny zysk ponad wkład własny.
Policzyliśmy ile warta będzie wybrana nieruchomość za 3,5 i 10 lat, na różnych przykładach. Pokazujemy także przykłady z przeszłości.
Dla Przykładu weźmy mieszkanie o wartości 350 tys euro. Obecnie Średni roczny wzrost wartości mieszkań w Hiszpanii (w dobrych lokalizacjach) można przyjąć jako 15% rocznie (w Alicante od 2024 do 2025 roku ceny wzrosły o 16%, w Benidorm o 13,5%). Zatem przyjmijmy 15% rocznie dla mieszkania o wartości 350 tys euro:
📅 Po 3 latach:
350 000 € × (1,15)^3 ≈
350 000 € × 1,5209 = SZACOWANA WARTOŚĆ MIESZKANIA ~532 315 €
📈 CZYSTY Zysk kapitałowy: ~182 315 €
📅 Po 5 latach:
350 000 € × (1,15)^5 ≈
350 000 € × 2,0114 = SZACOWANA WARTOŚĆ MIESZKANIA ~704 000 €
📈 CZYSTY Zysk kapitałowy: ~354 000 €
📅 Po 10 latach:
350 000 € × (1,15)^10 ≈
350 000 € × 4,0456 = SZACOWANA WARTOŚĆ MIESZKANIA: ~1 415 960 €
📈 CZYSTY Zysk kapitałowy: ~1 065 960 €
Kredyt w Hiszpanii jest nawet 3-krotnie tańszy niż w Polsce.
Generalnie kredyt w Hiszpanii jest tańszy niż w Polsce i jest udzielany na znacznie lepszych i bardziej korzystnych warunkach.
Porównajmy zakup mieszkania za 220 000 € (czyli ok. 950 000 zł) na kredyt w Hiszpanii vs Polsce, przy takich samych parametrach nieruchomości. Dzięki temu zobaczysz różnice w kosztach, ratach i zyskowności inwestycji.
| Hiszpania (np. Benidorm) | Polska (np. Warszawa) | |
|---|---|---|
| Wartość mieszkania | 220 000 € (~950 000 zł) | 950 000 zł (~220 000 €) |
| Powierzchnia | ok. 70 m², z widokiem | ok. 70 m², nowe budownictwo |
| Przeznaczenie | inwestycyjne (wynajem) | inwestycyjne (wynajem) |
| Hiszpania | Polska | |
|---|---|---|
| Wkład własny | 30% (66 000 €) | 20% (190 000 zł) |
| Kredyt | 70% (154 000 €) | 80% (760 000 zł) |
| Oprocentowanie | 4% stałe | 7,2% zmienne (realne w 2025) |
| Okres spłaty | 25 lat | 25 lat |
| Miesięczna rata | ~812 € (~3 500 zł) | ~5 900 zł |
| Koszt odsetek (całość) | ~89 600 € (~385 000 zł) | ~1 015 000 zł |
| Łączny koszt kredytu | ~335 000 € (~1 435 000 zł) | ~1 775 000 zł |
| Hiszpania | Polska | |
|---|---|---|
| Najem krótkoterminowy | 30 000 €/rok (Benidorm) | ~60 000 zł/rok (Warszawa) |
| Zysk miesięczny po racie | ~1 700 €/mc (~7 300 zł) | ~100 zł lub strata (!) |
| Obłożenie | 75–85% w skali roku | 90–95% (ale niższe stawki) |
| Hiszpania | Polska | |
|---|---|---|
| Średni roczny wzrost | +15% (Costa Blanca) | +3–5% (duże miasta) |
| Wzrost w 4 lata | ~+164 000 € | ~+150–200 tys. zł |
| Potencjał wzrostu 10 lat | do +1,0 mln € | do +300–400 tys. zł |
| 🇪🇸 Hiszpania | 🇵🇱 Polska | |
|---|---|---|
| Niższe raty kredytu | ✅ TAK (~3 500 zł) | ❌ NIE (~5 900 zł) |
| Wyższy zysk z najmu | ✅ TAK (~30 000 €/rok) | ❌ NIE (~60 000 zł/rok) |
| Mieszkanie się „samo spłaca”? | ✅ TAK | ❌ NIE (najem pokrywa tylko część raty) |
| Wzrost wartości | ✅ Duży (15%/rok) | ❌ Niski (3–5%/rok) |
| Całkowity koszt kredytu | ✅ Niższy (~385 tys. zł) | ❌ Dużo wyższy (~1 mln zł) |
| Potencjał inwestycyjny | ✅ Wysoki | ⚠️ Ograniczony |
Zakup mieszkania w Hiszpanii (zarówno gotówkowy jak i kredytowy)– nawet jako nierezydent – jest znacznie bardziej opłacalny finansowo niż w Polsce.
Dlaczego?